Nevoia unei piețe imobiliare fluide

    Publicat de , vineri, 15 octombrie 2010, Lasă un răspuns, 0 vizualizări

    Centrul Clujului, vazut din Google Earth

    Orice oraș este un organism complex care crește, se extinde, se contractă, maturează, și renaște. Cu cât poate face lucrurile acestea mai ușor, cu atât va avea un succes mai mare. De altfel avem de a face cu un proces de condiționare reciprocă – un oraș de succes va tinde inevitabil să fie mai flexibil și mai adaptabil la schimbare.

    Autoritățile locale însă pot să contribuie substanțial la înlesnirea acestor procese de schimbare și reînnoire. Unul din cele mai importante lucruri pe care pot să le facă, este să ușureze tranzacțiile imobiliare, și în special tranzacțiile cu pământ. Dacă tranzacțiile cu locuințe sunt mai ușor de finalizat (cine este interesat de o locuință aparte poate numai să lase o notă în poșta proprietarului), tranzacțiile cu pământ sunt mult mai dificile. O parcelă de pământ nu are neapărat o adresă și o căsuță poștală; proprietarul unei parcele nu poate fi contactat ușor, și de multe ori un cumpărător trebuie să apeleze la serviciile unui agent imobiliar; o parcelă de pământ bună nu poate fi întotdeauna accesată ușor.

    Pentru a înlesni tranzacțiile imobiliare cu parcele, autoritățile locale ar trebui să creeze un mecanism care să permită oamenilor accesul la informație. Ar trebui tăiată distanța dintre vânzător și potențial cumpărător. Lucrul acesta se poate face prin plasarea informaților cadastrale on-line. Google Earth oferă de exemplu o platformă relativ pliabilă, care permite nu numai stocarea informaților cadastrale, dar și adăugarea unor informații specifice fiecărei parcele de teren. De exemplu, autoritățile locale pot nota dacă zona a suferit sau nu de poluare, dacă este in litigiu, sau care sunt procedurile pentru a întăbula parcela. La rândul lor, proprietarii de parcele interesați să vândă terenul, pot adăuga informații ce ar putea fi căutate de un potențial cumpărător (de ex. prețul de vânzare). Se creează în felul acesta o platformă virtuală pentru informații imobiliare – ușor de accesat și ușor de adaptat.

    O situație aparte o prezintă siturile industriale din zonele urbane. Acestea adesea reprezintă parcele cu plasament foarte atrăgător și pe suprafețe mari (de multe ori aproape de centrul orașului), pe linii de transport în comun, și racordate la infrastructura urbană (apă, canal, electricitate, etc.). De multe ori însă, aceste parcele rămân sub-utilizate (datorită reducerii sau dispariției activității industriale inițiale) și generează o plus-valoare mult mai mică decât ar putea. Mare parte a acestor parcele industriale au fost trecute în proprietate privată după 1989, și nu toți noii proprietari le exploatează la adevăratul lor potențial. Mulți dintre ei nu fac altceva decât să aștepte să-și vindă terenul la un preț bun – și sunt dispuși să aștepte până vor primi o ofertă „convenabilă”. Majoritatea se găsesc în postura de a aștepta mult și bine.

    Problema este că terenul pe care îl deține nu este un bun numai al lor – ci reprezintă și un bun al urbei. Un teren fără activitate pe el, e un teren mort pentru oraș – un teren care generează externalități negative (mai multe infracțiuni, o lipsă de activitate economică, o lipsă de oameni pe stradă) . Pentru a introduce aceste terenuri în circuitul imobiliar urban, ar trebui introdusă o taxă fixă pe parcelă. Dacă pe teren există activitate economică, această taxă poate fi dedusă din impozitul general. Dacă nu există activitate, sau dacă există activitate redusă (de ex., un atelier auto pe terenul unei foste uzine), această taxă poate convinge proprietarii să vândă terenurile și să le introducă în circuitul productiv.

    Nu toți vor primi asemenea măsuri cu ochi buni, dar dacă sunt bine gândite, ele pot ajuta la creerea unei urbe mai dinamice și mai active.

    Marcel Ionescu-Heroiu

    Marcel Ionescu-Heroiu este absolvent al Facultății de Științe Economice, Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca, a obținut un doctorat în Dezvoltare Regională de la Cornell University din Ithaca, New York și lucrează acum pentru Banca Mondială.

    Scrie un comentariu